【不動産投資に失敗して作った借金を解決する方法】を弁護士が解説
不動産投資に失敗すると、多額の借金ができてしまうケースが多々あります。特に高額なアパートローンを組んでいる場合、残債は莫大になってしまうでしょう。不動産投資の失敗でできてしまった借金を払えない場合、どのようにして解決すれば良いのでしょうか？
この場合「任意売却」によって解決する方法と「債務整理」で解決する方法があります。
この記事では不動産投資に失敗してできた借金を解決する方法について、弁護士がお伝えします。借金額が高額でも解決方法はあるので、あきらめずに対応を進めましょう。
1．不動産投資で借金ができる理由
不動産投資をすると高額な借金ができてしまう可能性があります。
そもそもなぜ、不動産投資で借金ができるのかを確認しましょう。
1-1.期待通りの収益を得られない
不動産投資を行う場合、物件を賃貸して収益を得ることを目的としています。ただし実際に不動産投資をしてみると、期待していたとおりに収益を得られるとは限りません。
空き室が発生したり家賃が切り下がったりして、収入が低下する場合も多々あります。
その結果、赤字経営となってローンを払えなくなる可能性があります。
1-2.高額なローンを組んでいる
不動産投資を行う場合、高額なローンを組む方が多数です。
たとえば一棟もののアパートを買うときには、数千万円や1億円程度の出費が必要になるケースも少なくありません。
高額なローンを組んでいる状態で収益が低下すると、ローンを支払えなくなってとたんに経営が苦しくなってしまいます。
ローンを一定期間払えないと、銀行から通知が来て物件の差押えや競売が行われる可能性もあります。
以上のように、不動産投資にはリスクがつきものです。失敗を防ぐには、物件選定時から慎重にシミュレーションするなどして対応する必要があるでしょう。
不動産の運営にも最新の注意を払うべきです。
2．不動産投資の借金を任意整理で解決する方法
不動産投資で借金ができてしまった場合「任意売却」によって解決できる可能性があります。
任意売却とは、ローン借入先の金融機関の了承をとり、一般の不動産市場で物件を売却することです。
金融機関の同意を得られれば、ローン返済中で抵当権がついている物件でも一般の市場で売却活動ができます。
任意整理で物件が売れた売却金については、まずはローン返済に充てられます。残りがあれば投資家の手元に戻ってきます。
反対に不足する場合、投資家は任意売却後も残ったローンを払わなければなりません。
支払い方法は分割払いとなるケースが多数です。
2-1.任意売却のメリット
不動産を任意売却すると、以下のようなメリットがあります。
競売より高額で売れる可能性が高い
アパートローンや不動産投資用ローンを払えなくなって金融機関から競売を申し立てられると、物件は強制的に売却されてしまいます。
その場合の売却価額は一般の市場価格よりも相当減額されるケースが多数です。
任意売却であれば、物件の売却価額は一般の市場価格と同等になるので、競売より高額で売れる可能性が高いといえます。
高く売れればその分多くのローンを払えるので、残債を大きく減らせるメリットがあるといえるでしょう。
プライバシーが守られる
物件が競売にかかると、全国に物件情報が公開されてしまいます。債務者のプライバシーを守るのは難しくなるでしょう。
任意売却なら一般の市場で不動産を売却するだけなので、周囲に知られる心配がありません。プライバシーを守りやすいのも任意売却のメリットといえるでしょう。
残債を分割払いできる可能性が高い
競売によって不動産が売却された場合、残ったローンについては一括払いを求められるケースが多数です。払えない場合には自己破産などの債務整理手続きを検討しなければなりません。
一方、任意売却であれば残ったローンの分割払いが認められるケースが多数となっています。
2-2.任意売却には期限がある
任意売却には期限があるので注意が必要です。競売手続きが進んで落札されると、もはや任意売却できなくなってしまうためです。具体的には開札期日までに物件を売却してしまわねばなりません。
任意売却には2～3か月程度の時間がかかるのが一般的なので、競売を阻止するためには早めに手続きを開始しましょう。
アパートローンなどを払えなくなって任意売却を検討するなら、早めに金融機関へ相談するようおすすめします。
3.不動産投資の借金を債務整理で解決する方法
不動産投資に失敗すると、高額な借金ができてしまう事例も少なくありません。任意売却しても払いきれない場合がありますし、競売が起こって任意売却に間に合わないケースもあるでしょう。
その場合、債務整理によって借金問題を解決するのが得策です。
債務整理には主に「任意整理」「個人再生」「自己破産」の3種類の手続きがあり、それぞれ特徴を持っています。以下でそれぞれの手続きについて、みてみましょう。
4.任意整理
任意整理とは、債権者と直接交渉して借金の返済方法を決め直す手続きです。
裁判所を通さずに直接債権者と交渉するので、柔軟に対応できるメリットがあります。
ただし任意整理では、借金の減額率があまり高くありません。
減額できるのは、借金の利息に相当する部分が主となります。
また債権者が任意整理の話し合いに応じないと、任意整理はできません。
数千万円、1億円のアパートローンをすべて任意整理で解決するのは現実的ではないでしょう。
任意売却が適しているケース
任意整理が適しているのは、借金額が小さく元本だけなら自力返済できるケースです。
たとえば任意売却後に数十万円～数百万円の借金が残ってしまい、分割払いで支払っていかねばならないとしましょう。そういったケースでは、任意整理でも対応できる可能性があります。
一方、物件が競売にかかって残債が数千万円残っている状態であれば、任意整理による解決は適しません。
5.個人再生
個人再生は、裁判所に申し立てをして借金返済額を大幅に減額してもらう手続きです。
借金額を5分の1～10分の1程度にまで減額してもらえる可能性があります。
個人再生における具体的な減額率（最低弁済額）は以下の通りです。
- 借金が100万円以下…減額されない
- 借金が100～500万円…100万円まで減額される
- 借金が500～1500万円…5分の1に減額される
- 借金が1500～3000万円…300万円まで減額される
- 借金が3000～5000万円…10分の1に減額される
不動産投資で高額な負債が残ったケースでも個人再生をすれば解決できる場合が少なくありません。
5-1.住宅ローン特則を利用できる
個人再生のもう一つのメリットは、住宅ローン特則を利用できる点です。
住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは、住宅ローンについては支払いを行って家を守りながら他の借金のみを減額してもらえる制度です。
債務整理をしても、家を失いたくない方はいるでしょう。そのような方が住宅ローン特則を利用すると、家を失わずに済みます。
また個人再生をしても預貯金などの財産は失われません。守りたい財産がある方にも個人再生が適しているといえます（ただし財産額が大きいと弁済額が上がる可能性があります）。
5-2.個人再生の限度額は5000万円
個人再生を利用する場合、注意点があります。それは、個人再生の限度額が5000万円までという点です。5000万円を超える借金があると、個人再生を適用できません。
不動産投資ではアパートローンなどで借入金が高額になるケースも珍しくありません。そういった状況になると、個人再生では解決できなくなる可能性があります。
個人再生を適用できない場合には、民事再生か自己破産によって解決しましょう、民事再生とは、個人再生と同様に支払うべき債務を減額してもらう手続きです。ただし個人再生よりも複雑で費用がかかるデメリットがあります。
自己破産はすべての借金やその他の殆どの負債を免除してもらう手続きです。こちらについては次の項目で詳しく解説します。
5-3.個人再生が適しているケース
以下のような状況になっているなら個人再生を検討する価値があります。
- 不動産投資ローンの残債やその他の借金を合わせても、借入額が5000万円以下
- 任意売却や競売後に数百万円や数千万円のローンが残った
6.自己破産
自己破産は、裁判所へ申請をして借金やその他のほとんどすべての負債を免除してもらう手続きです。自己破産で「免責決定」を得られれば、借金をはじめとしたほとんどの負債が免除されます。
もちろん不動産投資用ローンやアパートローンも対象になりますし、カードローンやクレジットカード、消費者金融からの借入なども免除されます。水道光熱費（下水道料金を除く）やスマホ代、未払い家賃なども免除されます。
不動産投資の失敗で高額な負債を抱えてしまい、首が回らなくなった方には大きなメリットのある手続きといえるでしょう。
ただし自己破産をすると生活に必要な最低限を超える資産が失われます。
6-1.免責不許可事由に該当する可能性がある
不動産投資で高額な借金ができてしまった場合、自己破産の「免責不許可事由」に該当する可能性があるので要注意です。
免責不許可事由とは、該当すると免責（借金等を0にする決定）を意味します。
つまり免責不許可事由がると自己破産をしても免責を受けられず、借金がそのまま残ってしまう可能性があります。それでは自己破産する意味がありません。
身の丈に合わない高額な借金をすると、「浪費または賭博その他の射幸行為によって著しく財産を減少させ、または過大な債務を負担した」と判断されて免責不許可事由ありと判断される可能性があります。
そうなると、自己破産をしても免責を受けられず、不動産投資ローンなどがそのまま残ってしまうケースがあります。
6-2.裁量免責してもらえるケースが多い
自己破産の際に免責不許可事由があっても、免責してもらえないとは限りません。破産法では「裁量免責」という制度が認められているからです。裁量免責とは、裁判所の判断で裁量的に債務者の免責を認めることです。
免責不許可事由があっても裁量免責してもらえたら、借金はなくなります。
実際には免責不許可事由があっても裁量免責によって免責を受けている方が多数います（毎年、自己破産で免責を受けられている割合は90％以上になっています）。
不動産投資用ローンを利用している場合でも裁量免責を目指して自己破産する意味が十分にあるので、あきらめる必要はありません。
6-3.裁量免責してもらうには
裁量免責してもらうには、以下のような態度をとりましょう。
裁判所や管財人の指示に従う
裁判所や破産管財人の指示にはきちんと従いましょう。たとえば追完書類を要求されたらすぐに用意して提出するなどします。裁判所に虚偽報告をしたり管財人業務に非協力的な態度をとったりすると、それだけで免責不許可事由になってしまう可能性があります。
反省する
無理な投資をしてしまったことについて、反省の態度を見せることも重要です。反省文の提出を求められたらしっかりした文章を作成して提出しましょう。書き方がわからない場合には、依頼している弁護士に相談するとよいでしょう。
6-4.自己破産が適している人
以下のような人は、自己破産による解決が適していると考えられます。
- 不動産投資の借金額が5000万円以上など高額
- 収入が少なくて不動産投資用ローンを払えない
- 特に守りたい財産がない
7.不動産投資で債務整理する場合の注意点
不動産投資で債務整理する場合、税金は免除されないので注意が必要です。
不動産投資に行き詰まると、ローンだけではなく所得税、住民税や固定資産税なども滞納してしまう方が少なくありません。こうした税金は債務整理の対象になりません。
たとえ自己破産しても免責されず、支払っていく必要があります。
税金を払えない場合には、所轄庁へ申し入れをして分割払いができないか相談してみてください。
まとめ
不動産投資に失敗した場合の解決方法は、任意売却や各種の債務整理などさまざまです。状況に応じて最適な方法を選択しなければなりません。専門知識がないと、適切な判断は難しくなるでしょう。
DUONでは借金問題の解決に力を入れています。不動産投資に失敗した場合のアドバイスやサポートも行いますので、投資に失敗してお困りの際にはお気軽にご相談ください。
この記事は弁護士が監修しています。
片島 均（弁護士）弁護士法人法律事務所DUON
茨城県弁護士会所属（登録番号：42010）
交通事故、相続、借金破産、離婚、刑事事件、不動産、企業法務（労働問題）など幅広い分野に対応。
代表を務める弁護士法人法律事務所DUON はほぼ全ての分野の法律問題をお取り扱いしています。全体の案件数としては、地域柄もあり「離婚事件」や「交通事故事件」「破産事件」「相続問題」等のお取り扱いが多いですが、法人・事業者様の労使問題等にも力を入れており、特に地元の中小企業の経営者様を中心にご相談いただいております。
